2.最有効使用の判定上の留意点

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2.最有効使用の判定上の留意点 

不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。 

 (1)良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。 

 (2)使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。 

 (3)効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと。 

 (4)個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること。 

 (5)価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。 

特に、建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。 

 (6)現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と更地の最有効使用の内容が必ずしも一致するものではないこと。 

 (7)現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量すること。 


(留意事項)
 (2)最有効使用の判定上の留意点について 

  ① 地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっての留意点 
地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。 

  ② 建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっての留意点 
最有効使用の観点から現実の建物の取壊しや用途変更等を想定する場合において、それらに要する費用等を勘案した経済価値と当該建物の用途等を継続する場合の経済価値とを比較考量するに当たっては、特に下記の内容に留意すべきである。 

   ア物理的、法的にみた当該建物の取壊し、用途変更等の実現可能性 

   イ建物の取壊し、用途変更後における対象不動産の競争力の程度等を踏まえた収益の変動予測の不確実性及び取壊し、用途変更に要する期間中の逸失利益の程度