(2)事情補正及び時点修正


(2)事情補正及び時点修正 

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。 

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。


(留意事項)
② 事情補正について 
事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。 

事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。 

 ア補正に当たり減額すべき特殊な事情 
  (ア)営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。 
  (イ)極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき。 
  (ウ)業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたとき。
  (エ)買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な額で取引が行われたとき。 
  (オ)取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。 

 イ補正に当たり増額すべき特殊な事情 
  (ア)売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過少な額で取引が行われたとき。 
  (イ)相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。 

 ウ補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情 
  (ア)金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたとき。 
  (イ)不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。 
  (ウ)調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき。 


③ 時点修正について 
 ア時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。 

 イ時点修正率は原則として前記アにより求めるが、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。