イ土地残余法又は建物残余法



(留意事項)

イ土地残余法又は建物残余法 

不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から建物等又は敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法(土地残余法又は建物残余法という。)を適用することができる。 

これらの方法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地又は建物等に適正に配分することができる場合に有効である。 

土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。なお、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。 


 (ア)土地残余法 
土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。 


数式 


   PL:土地の収益価格 
   a :建物等及びその敷地の償却前の純収益 
   B :建物等の価格 
   RB:建物等の還元利回り 
   RL:償却前の純収益に対応する土地の還元利回り 


 (イ)建物残余法 
建物残余法を適用して建物等の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。 


数式


   PB :建物等の収益価格 
   a :建物等及びその敷地の償却前の純収益 
   L :土地の価格 
   RL :土地の還元利回り 
   RB:償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り