ウ有期還元法



(留意事項)

ウ有期還元法 

不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法があり、基本的に次の式により表される。 


数式


 P :建物等及びその敷地の収益価格 
 a :建物等及びその敷地の償却前の純収益 
 Y :割引率 
 N :収益期間(収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合を指す。) 
数式:複利年金現価率 


なお、複利年金現価率を用い、収益期間満了時における土地又は建物等の残存価格並びに建物等の撤去費が予想されるときには、それらの額を現在価値に換算した額を加減する方法(インウッド式)がある。この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。 


数式


 P :建物等及びその敷地の収益価格 
 a :建物等及びその敷地の償却前の純収益 
 Y :割引率 
 N,n:収益期間(収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはN、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はnとする。) 
 PLn :n年後の土地価格 
 PBn :n年後の建物等の価格 
 PLN :N年後の土地価格 
 E :建物等の撒去費 


また、上記複利年金現価率の代わりに蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と割引率とを用いる方法(ホスコルド式)がある。 

この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。 


数式 


 P :建物等及びその敷地の収益価格 
 a :建物等及びその敷地の償却前の純収益 
 Y :割引率 
 i :蓄積利回り 
 N,n:収益期間(収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはN、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はnとする。) 
数式:償還基金率 
 PLn :n年後の土地価格 
 PBn :n年後の建物等の価格 
 PLN :N年後の土地価格 
 E :建物等の撒去費