1.積算法

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1.積算法 

(1)意義 
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を積算賃料という。)。 

積算法は、対象不動産の基礎価格、期待利回り及び必要諸経費等の把握を的確に行い得る場合に有効である。 


(2)適用方法 

 ① 基礎価格 
  基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるもの  とする。 

 ② 期待利回り 
  期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純   収益のその資本相当額に対する割合をいう。 

  期待利回りを求める方法については、収益還元法における還元利回りを求める方法に準ずるものとする。この   場合において、賃料の有する特性に留意すべきである。 

 ③ 必要諸経費等 
  不動産の賃貸借等に当たってその賃料に含まれる必要諸経費等としては、次のものがあげられる。 
  ア減価償却費 
  イ維持管理費(維持費、管理費、修繕費等) 
  ウ公租公課(固定資産税、都市計画税等) 
  エ損害保険料(火災、機械、ボイラー等の各種保険) 
  オ貸倒れ準備費 
  カ空室等による損失相当額 


(留意事項)

2.賃料を求める鑑定評価の手法について 
(1)積算法について 
基礎価格を求めるに当たっては、次に掲げる事項に留意する必要がある。 

① 宅地の賃料(いわゆる地代)を求める場合 
 ア最有効使用が可能な場合は、更地の経済価値に即応した価格である。 
 イ建物の所有を目的とする賃貸借等の場合で契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、当該契約条件  を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格である。 

② 建物及びその敷地の賃料(いわゆる家賃)を求める場合 
 建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格 である。 

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