2.賃貸事例比較法


2.賃貸事例比較法 

(1)意義 
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を比準賃料という。)。 

賃貸事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の賃貸借等が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等が行われている場合に有効である。 


(2)適用方法 
 ① 事例の収集及び選択 
  賃貸借等の事例の収集及び選択については、取引事例比較法における事例の収集及び選択に準ずるものとす  る。この場合において、賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなけれ   ばならない。 

 ② 事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因の比較 
  事情補正及び時点修正並びに地域要因の比較及び個別的要因の比較については、取引事例比較法の場合に  準ずるものとする。 


(留意事項)

(2)賃貸事例比較法について 
 ① 事例の選択について 
  ア賃貸借等の事例の選択に当たっては、新規賃料、継続賃料の別又は建物の用途の別により賃料水準が異   なるのが一般的であることに留意して、できる限り対象不動産に類似した事例を選択すべきである。 

  イ契約内容の類似性を判断する際の留意事項を例示すれば、次のとおりである。 
   (ア)賃貸形式 
   (イ)賃貸面積 
   (ウ)契約期間並びに経過期間及び残存期間 
   (エ)一時金の授受に基づく賃料内容 
   (オ)賃料の算定の期間及びその支払方法 
   (カ)修理及び現状変更に関する事項 
   (キ)賃貸借等に供される範囲及びその使用方法 


 ② 地域要因の比較及び個別的要因の比較について 
  賃料を求める場合の地域要因の比較に当たっては、賃料固有の価格形成要因が存すること等により、価格を   求める場合の地域と賃料を求める場合の地域とでは、それぞれの地域の範囲及び地域の格差を異にすること   に留意することが必要である。 

  賃料を求める場合の個別的要因の比較に当たっては、契約内容、土地及び建物に関する個別的要因等に留意  することが必要である。