Ⅱ 貸家及びその敷地


Ⅱ 貸家及びその敷地 

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 

1.将来における賃料の改定の実現性とその程度 
2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件 
3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件 
4. 契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数 
5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り 
6.借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう)か否かの別。 
7.借家権価格 

また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。 



(留意事項) 

2.建物及びその敷地について 
(1)貸家及びその敷地について 
貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、一時金の授受後における期間の経過に伴う土地、建物等の価格の変動により、一時金としての経済価値的意義が薄れているときは、その実際実質賃料に代えて実際支払賃料に基づく純収益を求め、当該純収益を還元して収益価格を求めることができる。